買房抗通膨，到底行不行？

國泰世華銀行投資研究團隊，由不同財經領域專業研究員組成，以客觀、專業角度，提供金融市場研究與分析，範圍涵蓋各主要國家總體經濟、股市、債市、匯率及商品等。

大家都說現在房市熱，但是到底有多熱？新聞整天都在報導這個建案秒殺完售、那個預售屋預約爆滿，但這到底是建商刻意營造的榮景，還是真的人人搶買房呢？

從內政部公布的數據看來，台灣今年前九月建物買賣轉移棟數達二四·九萬，與去年同期相比成長九·二％；同期間，全台房市上漲逾六％，各區域則有三％至十％不等的漲幅。整體來說，去年至今台灣房市呈現價量齊揚的現象，顯示這波熱度是「來真的」。

通膨升溫資金轉向
六都房價飛高高

這次的房價到底漲什麼？最主要有以下兩點原因。

第一，通貨膨脹升高。台灣十月的 CPI 年增率已經走到近二·六％，是自二〇一三年二月以來的最高水準（見圖一）。多數人可能對二·六％這個數字沒有概念，對於經濟學家而言，二％至二·五％的通膨率屬於合理且溫和範圍，現在的通膨已經稍嫌過熱。且受到國際原物料上漲、營建缺工影響下，建材價格及人力成本都上升，因此自然推動了房價。

第二，企業擴廠，帶動區域房價。如果我們將六都分開來看，會發現，台中以南的房價漲幅高於全國，特別是台南市近三年來漲幅超過兩成，最為驚人（見圖二）。最主要的原因，就是企業擴廠。台商回流三年，帶動工業區與住宅區價格；近一年台積電南科廠大舉擴廠，不但增加了當地工作機會，甚至磁吸了許多人才移向台南，更是直接讓台南成為房價成長最快的區域。

短期有利房價續漲
打擊炒作政策踩剎車

從以上看來，現在投資房地產，似乎是個穩賺不賠的好時機？投資人恐怕也不能太過樂觀。

從短期看來，房市大幅下修的空間與機率都不大。這主要是因為，台灣經濟表現良好，基本面有撐；同時，長期物價相對穩定、平均薪資成長幅度有限，接下來央行大幅升息可能性不高，因此也不容易因房貸利率突然飆高帶來拋售潮，資金面穩定。

然而，政府的政策方向卻也為房市帶來了天花板。房地合一稅二·〇上路，實價登錄的數據也越來越完整，未來政府在稅率與稅基這兩方面都會有更強的主控權，把房地產當作「投資」的持有成本恐怕會不斷上升。同時，上次房市高點正好在 Fed 結束 QE 之際，雖然我們不能說這兩者之間必然有邏輯關係，但此時 Fed 結束本輪 QE 在即，仍需多留意（見圖三）。整體而言，短期有利，但中長期可能由急漲轉為盤整，投資房市恐怕是場長期抗戰。

不動產流動性風險高
彈性配置資產更有利

而這個「長期穩定」的可能性，就其他的投資而言可能不壞，但對於房地產來說，則凸顯了流動性風險。不動產投資本來流動性就低，再加上單價高，時間一拉長，等於有大量的資金被卡在房市裡面，在預期長期投資報酬率不高的情況下，投資價值相對變低。

你可能會好奇，如果先不考慮賺價差，而是把目標放在當包租公、賺被動收入，投資房地產好嗎？台灣的房價租金比向來偏高，換算成租金收益率僅二％至三％，並不算出色；若再考慮租客搬離的空窗期間、不定期的修繕費用甚至遇到拖欠房租的惡房客，可能不賺反賠。

當然，這世界上沒有最完美的投資，只有最適合自己的投資。如果你口袋夠深、總資產規模龐大，那麼自然必須得投資房地產。但如果你的資金部位不夠大，無法承受資金長期卡在單一投資部位上，這種「眾人貪婪」的時刻，最該是你該恐懼的時候。切勿因小失大，讓自己真的「住套房」！

延伸閱讀：

• 存股族新選擇，新REITs讓你當雲端科技股東    
• 一次搞懂「元宇宙」，ETF專家推薦這幾檔    

（國泰世華銀行投資研究團隊提供）