全聯開店術數據解密：搶標地上權、跟著建案走　全台十大熱區是？

台灣超市龍頭全聯福利中心2022年併購量販老二大潤發後，從沒停止想創造雙品牌綜效。從整合PXpay會員服務、生鮮蔬果烘焙熱賣品互相支援，還將大潤發4萬件商品上架全聯電商「隔日達」。

3月初，雙品牌更首度在高雄前鎮區合體，開出史上第一家上架大潤發商品的全聯新型態生活百貨店。

不僅總貨架數居全台之冠，這家店更揭示全聯開店策略的大轉變。

零售業趨勢：大店化，全聯標地上權快速擴張

佔地520坪的廣東三路店，光賣場就有430坪，面積比2016年請日本設計師西川隆改造的新北泰山全興店還大，差不多有3個半籃球場。

全聯開大店不是新鮮事。但廣東三路店是全聯向台糖標下20年地上權後的自建門市，這揭示擁有建商背景的全聯董事長林敏雄正在打新算盤。

知情人士透露，全聯標國有地上權自建門市，這幾年愈來愈多，約佔每年新增店數的3成。

「我們現在的店，能夠大型化，就盡量大型化，」全聯福利中心總經理蔡篤昌說。

（王一芝攝）

線上與線下，超市與量販並進，現在全聯展店除了賣場，還得保留倉庫、停車場，所需坪數之大，中南部以200坪為低標，大店甚至要300坪以上。

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「唯有大型店，才能提供消費者完整服務，」全聯營業部協理吳世明表示。

但大空間店址難求，這解釋了林敏雄為何改租為標地上權。「全聯不排斥標地蓋店，台中、高雄、台南、屏東、澎湖都有他們標地蹤影，」台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐觀察。

「地上權只能使用不能賣，剛好可以給全聯開店，」身為這幾年國有地上權標案常客的林敏雄受訪時說。

他進一步說，全聯競標通常是底價加一點，「台北市太貴了，如果有建商來搶，我們一定搶不到，中南部相對比較便宜。」

4年來全聯就砸了25億標得18筆財政部國產署釋出的地上權土地，而這還不包括台糖及其他單位釋出的地上權。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，手上有資金、也有營建資源的全聯，搶標地上權展店是很聰明的策略。因為地上權土地取得成本低，面積大、產權完整，加上租期長又不會被漲價，更重要的是，都位於各地精華地段，不怕沒生意。

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年地租僅49萬，能自己規劃空間

全聯標下國產署地上權土地裡，以屏東崇明店的年租金最低，僅49萬。

「無論如何，租地自建的成本還是比直接承租建物來得高，」全聯營業部協理吳世明表示，好處是能按照理想的規格蓋賣場，空間規劃不會受限原有建築，「地上權通常格局很方正，也能規劃停車位，甚至把物流車與客人的出入口分開。」

也因為高度具成本效益，連統一超商、振宇五金等零售業，都開始複製全聯搶標地上權展店的模式。光統一超商和全聯至少就在標案交手兩次。

不過全聯也並非只租不買。林敏雄並不排斥「買地創店」，設有手扶梯和電梯、像百貨公司的5層樓台東市中山旗艦店，就大手筆花2.8億買地，加上建築內裝則要價5億。

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全聯5年前開滿1000家店，去年底已達1172家，年底預計要開1210家店。

《天下》統計，全台店數最多的區域是新北市板橋區和高雄市鳳山區，兩個地區都分別開了23家，等於板橋每平方公里就能看到一家全聯。

「不夠、不夠，還想開，」一位全聯主管表示，以前開發部會針對各地人口數和區域特性，找出全聯還能再插旗的空白商圈，後來導入一套「BI開店系統」協助評估展店，現在還會搭配AI試算，「哪裡人多哪裡開店。」

跟著建案與人口，開超市像開超商

最近十年來，全聯的開店腳步明顯跟著「建案投資」和「人口遷徙」走，從桃園林口、新竹竹北，一路再回防中南部，「前幾年我們開最多是桃園，因為展店最少，開桃園之前則是開竹北，開超過10家以上，」吳世明回想。

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過去3年全聯展店數最多的區域，依序是台中市北屯區、桃園市桃園區和新北市新莊區。去年新開店則集中在高雄和台中兩處，光高雄就新展6家店。

「台積電高雄2奈米廠的先進製程，帶動關聯產業鏈4.5萬的就業人口移動，」黃舒衛解釋，高雄捷運岡山路竹延伸線完工、輕軌成圓等交通建設拉動人口及建築開發投資，都是全聯積極展店的考量。

至於台中，「台中建照核發數已連續好幾年居全台第一，」黃舒衛補充，尤其北屯區成屋、新成屋交易量，更是全台行政區之冠。

「今年台中和高雄還會繼續開，」被賦予任務今年要展50家新店的吳世明說，沒有特定在哪區域開，但絕對是全聯空白商圈，「以前都會區展新店，距離另一家全聯至少600至800公尺，現在搞不好300公尺就開了。」

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言下之意，全聯展店模式已近似超商。相對過去的超市展店保守，後起之秀全聯很敢拓荒。很多新重劃區還沒人入住，甚至根本一片荒漠，全聯就進駐卡位，「我們通常不會這樣開，全新區域風險很大，」一位超市主管坦言。

連明知道開店會賠錢的小鄉鎮，全聯也戴著鋼盔往前開。「全聯早和統一超商一樣成為生活機能的象徵，」一位網友說，全聯就是要台灣人未來都離不開它。

為了達成全民超市的目標，全聯租金策略有彈性，蔡篤昌透露，租金佔營收比例範圍很廣，從不到1%到20%都有。

而不少老舊店面，正逐步改裝為新型大店。舉例來說，蘆洲重陽店本來只有一樓是賣場，疫情後附近愈來愈多住戶遷入，於是將原本處理生鮮的地下室改裝成賣場，業績立刻增加一倍。

又例如，竹東仁愛店2月初移店進駐斜對面立體停車場一樓，規模擴大後，業績也成長2至3倍。

「大型店的集客力的確比小型店強得多，」吳世明說，品項類別補強後，消費者對這家店的期待也隨之提高，「每增加一種商品結構，就多輻射一些新客層上門。」

從數字就能看出全聯的大店效益。全聯專注開大型店後，每家店的年平均產值多了1000萬至2000萬，「年營收成長不只來自新開店，既存店也有機會成長到3%，」吳世明透露。

一片荒漠就卡位，企圖開店造市？

5、6年前開始，全聯就改弦易轍全面開大型店，大膽標地上權、買地，甚至租下商圈地王蓋新店。

「林董要的是市佔、服務消費者，這家店沒賺錢沒關係，臭灰焦掩嘸熟（燒焦蓋住沒熟的台語），口袋掂一掂，能過就好，」蔡篤昌轉述林敏雄的說法，「店裡有生意，消費者喜愛就好。」

一位連鎖超市主管觀察全聯的改變，以前全聯不敢租好地段，比較保守。但後來算盤一打，租個億元店擴大來客數，還有廣告效果，「即使大型店入不敷出，拿龐大現金流去投資，收益都比只賺2%的商品毛利高。」

（全聯提供）

全聯有可能複製「麥當勞」開店造市的模式嗎？

黃舒衛認為，標地上權，不管是想學早期麥當勞，以超市拉抬周邊商圈發展，讓後續開發更省力；或者想把零售和服務串起來，過幾年再拆除，重新開發成出租住宅或長照中心，都很有想像空間。

「反正先圈地再說，短期是卡商圈的戰術，長期是養商圈、養地的戰略考量，」黃舒衛觀察。

雙北小店攻小時達、熱便當

不過，全聯開店策略還有一條支線：小店。家樂福收購224家頂好超市及Jasons Market，八到九成位在苗栗以北，尤其又以雙北最密集，「當然還有展店空間，」吳世明說明對雙北的策略，小型店將是主力。

在雙北，生鮮外送「小時達」和「隔日達」也讓全聯多長一對翅膀。現階段小時達門市已有740家，不對外營業、只有100至150坪的小時達專門店，則有9家，其中兩家位在新北三重。

「人口是支持小時達最重要的基礎，」吳世明說，開小專店得評估涵蓋範圍總人口數，而非周遭人口數，再者這些住戶最好多是單身或小家庭。

這樣的家庭，除了調理食品，更是蔡篤昌認定，全聯未來最有潛力的「有溫度」商品——熱便當的市場。全聯已有320家分店買得到熱便當。

「初步挑選調理食品銷售好，以及有足夠空間的門市導入，熱便當還回頭帶動調理食品再成長，」吳世明說，今年熱便當打算擴展到全台600家門市。

有了姊妹店大潤發的挹注，全聯大型店的品項結構勢必將更完整。

供應商憂大潤發帳款延後

但不少供應商卻擔心，今年9月公平會結束監管後，全聯和大潤發全將「翻牌」成「PXmarket」，「新開店贊助費事小，最怕的是大潤發也轉成和全聯一樣寄售制，」一位供應商不諱言，等於再一家通路應收帳款回收的時間遞延，可能影響到小型供應商的現金周轉。

「供應商給大潤發買斷，大潤發再給全聯寄售就好啦，」蔡篤昌一派輕鬆回應，兩品牌採購模式不同的合作方法，似乎也像在安撫供應商，這些年店數如雨後春筍般遽增，就是讓供應商賺到錢的保證。

即使去年營收已跨入2000億規模，全聯展店速度也不曾稍歇，「我們開店還是太慢，應該可以再快一點，」吳世明握緊拳頭說。

（責任編輯：曹凱婷）